Darování nemovitosti: kdy lze dar odvolat a čeho se nelze vzdát
Darování nemovitosti není nevratné, jak se běžně věří. Zákon dává dárci dvě cesty, jak dar odvolat, a jedné z nich se nelze předem vzdát, i kdyby to bylo ve smlouvě napsané. Text popisuje, jakou formu darovací smlouva vyžaduje, kdy může dárce dar odvolat pro nouzi a kdy pro nevděk, jaké lhůty přitom běží a která darování jsou rovnou neplatná.
Ve zkratce
- U nemovitosti vyžaduje darovací smlouva písemnou formu.
- Dar lze odvolat pro nouzi dárce nebo pro nevděk obdarovaného.
- Vzdát se práva odvolat dar předem nelze, k takovému ujednání se nepřihlíží.
- Pro nevděk je lhůta jeden rok od ublížení nebo od zjištění důvodu.
- Darování pečujícímu zařízení nebo jeho zaměstnanci je neplatné.
- Odvolání pro nouzi jde jen do výše toho, co dárci na výživu chybí.
Co je darování a jakou formu vyžaduje
Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. Podstatná je bezplatnost a přijetí; jednostranné předání darem není.
Při darování věci zapsané do veřejného seznamu vyžaduje smlouva písemnou formu. U nemovitosti tedy písemná forma platí vždy. Písemnou formu zákon vyžaduje také tehdy, nedojde li k odevzdání věci zároveň s projevem vůle darovat a přijmout dar.
Slib daru nezavazuje
Kdo druhému dar jen slíbí, není zavázán darovat. Ten, kdo slib obdržel, má ale právo, aby mu slibující nahradil náklady účelně vynaložené v očekávání daru. Slib tedy nezakládá nárok na věc, jen na náhradu marně vynaložených nákladů.
Zákon také omezuje darování budoucího majetku. Dárce může darovat třeba i všechen svůj současný majetek, ale smlouva, kterou někdo daruje svůj budoucí majetek, platí jen potud, pokud nepřesahuje polovinu tohoto majetku. Darování věci, kterou dárce nemá, je platné, jen zaváže li se dárce ve smlouvě věc nabýt. Formální nároky jsou tu obdobné jako u úplatného převodu, který popisuje text o tom, co obsahuje kupní smlouva na nemovitost.
Odstoupení dárce před odevzdáním
Zavázal li se dárce odevzdat dar až po uzavření smlouvy, může od smlouvy odstoupit a odevzdání odepřít, změní li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že by plnění vážně ohrozilo dárcovu výživu nebo plnění jeho vyživovací povinnosti. Odevzdal li už část daru, může odstoupit jen ohledně toho, co dosud nesplnil.
Kdy je darování neplatné
Jedno omezení míří na ochranu lidí v péči. Darování osobě, která provozuje zařízení, kde se poskytují zdravotnické nebo sociální služby, anebo osobě, která takové zařízení spravuje nebo je v něm zaměstnána, je neplatné, stalo li se v době, kdy dárce byl v péči takového zařízení nebo jinak přijímal jeho služby.
Výjimka existuje jediná: pravidlo se nepoužije, je li obdarovaný osobou dárci blízkou. Pečující dcera, která je zároveň zaměstnankyní zařízení, tedy pod zákaz nespadá. Kdo chce převést dům na potomky a přitom si zajistit dožití, má k dispozici i jiné cesty než darování, například zřízení práva bydlení nebo zaopatření vymíněného při převodu.
Samostatné pravidlo platí pro osoby omezené ve svéprávnosti. Ty jsou způsobilé darovat a přijmout dar malé hodnoty nebo dar vzhledem k okolnostem obvyklý. Nemovitost pod tuhle kategorii nespadá.
Zamlčené vady a cizí věc
Daruje li někdo vědomě cizí věc a zatají li to obdarovanému, nahradí škodu, která z toho vznikne. Dárce nahradí škodu i tehdy, vznikla li z vady darované věci, pokud o vadě věděl a obdarovaného na ni neupozornil. V těchto případech může obdarovaný také od smlouvy odstoupit a dar vrátit.
U nemovitosti je proto namístě zjistit skutečný stav zápisů, protože závady zapsané ve veřejném seznamu přecházejí na nabyvatele bez ohledu na to, zda o nich věděl, jak popisuje text o tom, co znamená zápis do katastru nemovitostí.
Odvolání daru pro nouzi
Upadne li dárce po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen, může dar odvolat a požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu.
Rozsah je ale omezený. Požadovat lze nanejvýš tolik, v jakém rozsahu se dárci nedostává prostředků k uvedené výživě. Obdarovaný se navíc může povinnosti zprostit tím, že bude poskytovat to, co je k výživě potřeba. U nemovitosti to v praxi znamená, že se dům vracet nemusí, pokud obdarovaný začne platit výživu. Hodnota daru se přitom posuzuje jako obvyklá cena, k jejímuž zjištění slouží postup popsaný v textu o tom, kdy se hodí odhad ceny nemovitosti.
Kdy právo odvolat pro nouzi nevzniká
Obdarovaný nemá povinnost plnit, je li sám v obdobné nouzi jako dárce. A dárce, který si stav nouze přivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, právo odvolat dar nemá vůbec.
Bylo li obdarováno více osob, je ta, která byla obdarována dříve, povinna plnit jen v tom rozsahu, v jakém k výživě nestačí příspěvek později obdarovaného. Právo odvolat dar pro nouzi nepřechází na dárcovy dědice, ale osoba, které je dárce povinen výživou, může za stejných podmínek požadovat doplnění toho, co jí dárce nemůže poskytnout.
Odvolání daru pro nevděk
Ublížil li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy, může dárce od darovací smlouvy pro nevděk odstoupit, pokud to obdarovanému neprominul. Byl li dar už odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny.
Za nevděk vůči dárci se za určitých okolností považuje i zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké. Nevděk navíc činí obdarovaného co do jeho osoby nepoctivým držitelem, což má dopad na vypořádání užitků.
Roční lhůta, která se snadno zmešká
Dárce může dar pro nevděk odvolat do jednoho roku ode dne, kdy mu obdarovaný ublížil. Dozví li se o tom dárce později, běží lhůta jeden rok ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru. Dědic dárce může dar odvolat nejpozději do jednoho roku od smrti dárce.
Je li dar odvolán později a namítne li obdarovaný opožděné odvolání, soud k odvolání nepřihlédne. Stejně jako u vad nemovitosti tedy jde o námitku, kterou musí uplatnit protistrana, ne o zánik práva sám o sobě.
Právo odvolat dar pro nevděk přechází na dárcova dědice jen tehdy, zabránil li obdarovaný dárci v odvolání daru nebo zabránila li v tom dárci vyšší moc.
Čeho se nelze vzdát
Tohle je ustanovení, které v praxi ruší leckterý text darovací smlouvy. Vzdá li se dárce při darování mezi živými předem práva odvolat dar pro nouzi nebo nevděk, nepřihlíží se k tomu. Ujednání, kterým se dárce takového práva zříká, tedy nemá žádný účinek.
Pojí li se s darem povinnost zavazující obdarovaného podle darovací smlouvy, ruší se odvoláním daru pro budoucnost. A nemá li už obdarovaný dar ani jeho plnou hodnotu, zavazuje ho odvolání daru k vydání toho, co mu z obohacení ještě zbývá; to neplatí, zbavil li se daru, aby vydání zmařil.
Šest věcí, které o darování nemovitosti překvapí
- Že se práva odvolat dar nelze předem vzdát, ani kdyby to smlouva obsahovala.
- Že dar lze odvolat pro nouzi jen do výše toho, co dárci na výživu chybí.
- Že obdarovaný se může vrácení vyhnout tím, že začne dárci poskytovat výživu.
- Že pro nevděk běží jen roční lhůta od ublížení nebo od zjištění důvodu.
- Že darování zaměstnanci pečujícího zařízení je neplatné, ledaže jde o osobu blízkou.
- Že pouhý slib daru nezavazuje, zakládá jen právo na náhradu marných nákladů.
Časté dotazy
Musí být darovací smlouva na nemovitost písemná?
Musí. Při darování věci zapsané do veřejného seznamu vyžaduje smlouva písemnou formu. Písemná forma se vyžaduje i tehdy, nedojde li k odevzdání věci zároveň s projevem vůle darovat a přijmout dar.
Dá se darovaná nemovitost vzít zpět?
Dar lze odvolat ve dvou případech: pro nouzi dárce a pro nevděk obdarovaného. U nouze jen v rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků na nutnou výživu, a obdarovaný se může zprostit poskytováním výživy.
Co se považuje za nevděk obdarovaného?
Ublížení dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že tím obdarovaný zjevně porušil dobré mravy. Odůvodňují li to okolnosti, považuje se za nevděk i zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké.
Do kdy lze dar odvolat pro nevděk?
Do jednoho roku ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil, případně do jednoho roku ode dne, kdy se dárce o důvodu dozvěděl. Dědic dárce nejpozději do jednoho roku od smrti dárce. Při opožděném odvolání a námitce obdarovaného soud k odvolání nepřihlédne.
Lze se ve smlouvě vzdát práva odvolat dar?
Nelze. Vzdá li se dárce při darování mezi živými předem práva odvolat dar pro nouzi nebo nevděk, nepřihlíží se k tomu.
Kdy je darování neplatné?
Zejména při darování osobě, která provozuje zařízení poskytující zdravotnické nebo sociální služby, nebo osobě, která je spravuje či je v něm zaměstnána, stalo li se v době, kdy dárce byl v péči zařízení. Neplatí to, je li obdarovaný osobou dárci blízkou.
Odpovídá dárce za vady darované nemovitosti?
Dárce nahradí škodu vzniklou z vady, pokud o vadě věděl a obdarovaného na ni neupozornil, a rovněž tehdy, daroval li vědomě cizí věc a zatajil to. Obdarovaný pak může od smlouvy odstoupit a dar vrátit.
Mohlo by vás zajímat
Text popisuje obecná pravidla podle občanského zákoníku a neslouží jako právní rada ke konkrétnímu případu. Darování nemovitosti v rodině má i daňové souvislosti, které je namístě probrat s daňovou poradkyní. Aktualizováno k září.
Zdroje: občanský zákoník, zejména paragrafy 2055 až 2078, ověřeno ve dvou nezávislých úplných zněních, která se ve všech citovaných ustanoveních shodují. Do textu se záměrně nedostaly konkrétní částky, sazby ani letopočty, protože se mění, a nedostalo se do něj daňové posouzení darování mezi příbuznými, protože je upravuje zákon o daních z příjmů a nikoli občanský zákoník.
