DSTI a DTI: limity ČNB a jak si spočítat, na co dosáhnete
DSTI a DTI jsou dva ukazatele, kterými se měří, jestli žadatel o hypotéku unese splátku a celkové zadlužení. Pletou se snadno, protože znějí podobně, ale odpovídají na jinou otázku: jeden se ptá, kolik z měsíčního příjmu spolykají splátky, druhý kolikanásobek ročního příjmu dlužíte. Text vysvětluje, co přesně do každého z nich patří, kdo jejich hranice určuje a co znamená, když je limit deaktivovaný.
Ve zkratce
- DSTI porovnává měsíční splátky všech dluhů s měsíčním čistým příjmem a vyjadřuje se v procentech.
- DTI porovnává celkové zadlužení s ročním čistým příjmem a vyjadřuje se jako násobek, ne jako procento.
- Do obou se počítají všechny dluhy, ne jen ta nová hypotéka.
- Příjmem není všechno, co přijde na účet, ale jen doložený a obezřetně vyhodnocený stálý příjem po zdanění.
- Hranice stanovuje Česká národní banka, může je nastavit závazně, doporučit, nebo deaktivovat.
- Žadatelé mladší třiceti šesti let pořizující si vlastní bydlení mají obě hranice mírnější.
DSTI: kolik z výplaty spolykají splátky
Zkratka znamená debt service to income, tedy poměr dluhové služby k příjmu. Počítá se jako podíl měsíční dluhové služby a měsíčního příjmu, vynásobený stem. Výsledek je procento.
Co je dluhová služba
U každého dluhu se sčítá splátka jistiny, splátka úroků a platby, které se splácením přímo souvisejí. Zásadní je slovo každého. Nepočítá se jen splátka nové hypotéky, ale splátky celého zadlužení, tedy i spotřebitelských úvěrů, leasingu nebo kreditních karet.
Co je příjem
Tady bývá největší rozčarování. Jmenovatelem jsou měsíční příjmy po zdanění, ale ne libovolné. Vyhláška požaduje, aby byly obezřetně vyhodnocené jako stálé, na základě prokazatelně doložené příjmové historie za dostatečně dlouhé období.
Mezi započitatelné příjmy patří příjmy ze závislé činnosti, ze samostatné činnosti, důchody, nemocenské dávky a výživné. Jednorázová odměna, mimořádný bonus ani krátká historie u nového zaměstnavatele tomuhle testu obvykle neprojdou. Kdo příjem z podnikání teprve rozjíždí, narazí na požadavek historie dřív než na výši samotnou. Souvislosti kolem doložitelnosti příjmu rozebírá text o tom, jak si spočítat hodinovou sazbu OSVČ.
DTI: kolikanásobek ročního příjmu dlužíte
Zkratka znamená debt to income. Počítá se jako podíl celkové výše dluhů a dvanáctinásobku měsíčního příjmu, tedy ročního čistého příjmu. Výsledek není procento, ale násobek. Hodnota osm znamená, že celkové zadlužení odpovídá osmi ročním čistým příjmům.
Do čitatele jde nová hypotéka a k ní všechny ostatní dluhy, které nejsou zajištěné touž nemovitostí. Právě proto se stává, že žadateli s jinak solidním příjmem ukazatel pokazí starší spotřebitelský úvěr nebo nesplacená kreditní karta, na kterou zapomněl.
Proč se počítají oba
Každý měří jiné riziko. DSTI hlídá, jestli splátka projde měsíčním rozpočtem právě teď. DTI hlídá celkovou zátěž bez ohledu na to, jak dlouho se splácí. Kdyby existoval jen první, dala by se splátka srazit prodloužením splatnosti do vysokého věku a rozpočet by seděl, přestože celkový dluh by byl neúnosný. Rozdíl mezi splátkou a celkovou zaplacenou částkou dobře ukazuje text o tom, kdy je konsolidace půjček past. Záznamy o dosavadních závazcích přitom banka najde v registrech dlužníků.
Kdo hranice stanovuje
Pravomoc stanovit horní hranice úvěrových ukazatelů závazně, ne jen doporučením, získala Česká národní banka novelou zákona o České národní bance v roce 2021. Přesné definice a způsob výpočtu pak upravuje vyhláška o úvěrových ukazatelích.
Závazná hranice se vyhlašuje opatřením obecné povahy a poskytovatel pak nesmí poskytnout úvěr, který by ji překročil. Zpřísnění nabývá účinnosti nejdříve čtyři měsíce od zveřejnění, zatímco uvolnění nebo zrušení platí už následující den. Situaci na trhu s bydlením banka vyhodnocuje nejméně jednou za šest měsíců.
Tři režimy, ve kterých ukazatel může být
Podle vyhodnocení rizik může být hranice nastavená závazně opatřením obecné povahy, doporučená úředním sdělením, nebo deaktivovaná. Rozdíl není akademický. Překročení závazné hranice může vést k uložení opatření k nápravě, zatímco nedodržování doporučení se řeší v rámci dohledu nad poskytovateli.
Co deaktivace neznamená
Deaktivovaný limit neznamená, že ukazatel přestal platit nebo že ho banky přestanou počítat. Znamená jen, že řízení daného rizika zůstává na poskytovatelích, případně v rovině doporučení. Banka si vlastní vnitřní laťku drží dál a žadatel ji pozná stejně jako závaznou. Aktuální stav u obou ukazatelů zveřejňuje Česká národní banka a je nutné si ho ověřit, protože se mění zhruba po půl roce.
Výjimky z hranic
I když je limit závazný, nejsou hranice absolutní.
Objemová výjimka
V běžném čtvrtletí smí poskytovatel hranice překročit u malé části objemu úvěrů, přičemž základnou je objem poskytnutý v předchozím čtvrtletí. Výjimka je objemová, ne početní, počítá se tedy z objemu peněz, ne z počtu schválených žádostí. A není to nárok žadatele, nýbrž prostor banky, se kterým každá nakládá po svém.
Mírnější hranice podle věku
Pro žadatele mladší třiceti šesti let, kteří si pořizují nemovitost k vlastnímu bydlení, zákon stanoví pevné rozpětí navíc: u DSTI o pět procentních bodů, u DTI o jeden roční násobek. U manželů a registrovaných partnerů stačí, když věkovou podmínku splňuje jeden z nich. Rozpětí je dané zákonem, takže platí vždy, když je ukazatel aktivní, bez ohledu na výši základní hranice.
Šest věcí, které ukazatele zhorší víc, než čekáte
- Kreditní karta s nevyčerpaným rámcem, ze které jste roky nic nečerpali.
- Krátká příjmová historie u nového zaměstnavatele, i když je mzda vysoká.
- Bonusy a odměny, které nejsou pravidelné a neprojdou testem stálosti.
- Leasing, který si žadatel jako dluh vůbec nespojuje.
- Ručitelský závazek za cizí úvěr.
- Souběh s dalším spotřebitelským úvěrem, který doběhne až za rok.
Časté dotazy
Jaký je rozdíl mezi DSTI a DTI?
DSTI porovnává měsíční splátky všech dluhů s měsíčním čistým příjmem a vyjadřuje se v procentech. DTI porovnává celkovou výši dluhů s ročním čistým příjmem a vyjadřuje se jako násobek. První měří, jestli splátka projde rozpočtem právě teď, druhý celkovou zátěž bez ohledu na délku splácení.
Počítají se do ukazatelů i jiné dluhy než hypotéka?
Ano, a je to hlavní důvod, proč ukazatele u žadatelů selhávají. Do DSTI se sčítají splátky celého zadlužení, do DTI celková výše dluhů. Spotřebitelský úvěr, leasing i kreditní karta se tedy počítají, i když je žadatel za překážku nepovažuje.
Jaký příjem banka uzná?
Jen měsíční příjmy po zdanění, obezřetně vyhodnocené jako stálé, na základě prokazatelně doložené příjmové historie za dostatečně dlouhé období. Patří sem příjmy ze závislé i samostatné činnosti, důchody, nemocenské dávky a výživné. Jednorázová odměna ani krátká historie u nového zaměstnavatele testem stálosti obvykle neprojdou.
Co znamená, že je limit deaktivovaný?
Že řízení daného rizika ponechává Česká národní banka na poskytovatelích, případně jen v rovině doporučení sděleného úředním sdělením. Ukazatel tím nezmizel a banky ho počítají dál, jen za jeho překročení nehrozí opatření k nápravě, ale řeší se v rámci dohledu.
Platí pro mladší žadatele mírnější hranice?
Ano. Pro žadatele mladší třiceti šesti let pořizující si nemovitost k vlastnímu bydlení je hranice DSTI o pět procentních bodů vyšší a hranice DTI o jeden roční násobek vyšší. U manželů a registrovaných partnerů stačí, aby věkovou podmínku splňoval jeden z nich.
Kde zjistím aktuální výši hranic?
Na stránkách České národní banky v sekci o stanovení horních hranic úvěrových ukazatelů. Hodnoty se mění zhruba po půl roce podle vyhodnocení situace na trhu s bydlením, proto je nemá smysl si pamatovat a je nutné je ověřit před podáním žádosti.
Každý měří jiné riziko. DSTI hlídá, jestli splátka projde měsíčním rozpočtem právě teď. DTI hlídá celkovou zátěž bez ohledu na to, jak dlouho se splácí. Kdyby existoval jen první, dala by se splátka srazit prodloužením splatnosti do vysokého věku a rozpočet by seděl, přestože celkový dluh by byl neúnosný. Rozdíl mezi splátkou a celkovou zaplacenou částkou dobře ukazuje text o tom, kdy je sloučení závazků do jednoho.
Mohlo by vás zajímat
Aktualizováno k červnu, kdy byl text naposledy ověřen podle zákona o České národní bance, vyhlášky o úvěrových ukazatelích a materiálů České národní banky k makroobezřetnostní politice.
Text má informativní charakter a nejde o finanční poradenství. Konkrétní podmínky úvěru konzultujte s poskytovatelem nebo s odborníkem, který zná vaši situaci.
Zdroje: zákon o České národní bance v části o úvěrových ukazatelích, vyhláška o úvěrových ukazatelích, materiály České národní banky k nastavování horních hranic. Konkrétní procentní výše hranic ani násobky v textu záměrně nejsou, mění se a ověřují se u zdroje. Do textu se nedostal výčet plateb přímo souvisejících se splácením ani zacházení s příjmy z pronájmu, protože se je nepodařilo doložit z primárního zdroje.
