Kdo platí opravy v pronajatém bytě: běžná údržba, drobné opravy a roční strop
Kdo platí opravy v pronajatém bytě se dá zjistit přesně, protože to řeší samostatné nařízení vlády. A vede k závěru, který většina nájemních smluv porušuje: nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, přičemž slovo pouze je přímo v zákoně. Nad rámec toho platí ještě roční strop navázaný na podlahovou plochu bytu. Text shrnuje, co do které kategorie patří, jak se strop počítá a co dělat, když pronajímatel nereaguje.
Ve zkratce
- Pronajímatel udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, tuhle povinnost přenést nelze.
- Nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, ne cokoli dalšího.
- Kromě stropu na jednu opravu existuje ještě roční strop na celý kalendářní rok.
- Balkon a sklep se do plochy pro výpočet stropu počítají jen z poloviny.
- Několik souvisejících oprav na téže věci se pro účely stropu sčítá.
- Nereaguje li pronajímatel, může nájemce opravit sám a žádat náhradu.
Základní rozdělení, které nelze obejít
Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Obě věty jsou v paragrafu 2257 občanského zákoníku a to slovo pouze je v zákoně skutečně napsané.
Znamená to, že rozsah nájemcových povinností je strop, ne minimum. Ujednání typu nájemce hradí veškeré opravy v bytě je proto bez účinku, protože zkracuje nájemcova práva. Totéž platí pro smluvně zvýšené prahy, pro vyloučení ročního limitu nebo pro přenesení oprav společných částí domu na nájemce.
Co přesně je běžná údržba a co drobná oprava, nedefinuje zákoník sám, ale prováděcí nařízení vlády. To dělí věc do tří pravidel: běžná údržba, drobné opravy podle věcného výčtu a drobné opravy podle výše nákladu.
Běžná údržba
Je to udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání bytu. Nařízení jmenuje malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah a podlahových krytin, čištění obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
Dál sem patří udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vyjmenovaných zařízení, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje a kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Poslední novela sem přidala i pravidelné prohlídky a čištění kamen, kouřovodů a kotlů etážového topení. Podstatné je, že běžná údržba se do ročního stropu nepočítá, protože ten se vztahuje jen na drobné opravy.
Drobné opravy podle výčtu
Nařízení vypočítává, co je drobnou opravou vždy, bez ohledu na náklad. Patří sem opravy jednotlivých vrchních částí podlah, podlahových krytin, výměny prahů a lišt. Opravy jednotlivých částí dveří a oken, kování, klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu, opravy rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.
Dále opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení, tedy vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, datových zásuvek, výměny světelných zdrojů, opravy zařízení pro příjem satelitního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení otevírajících vchodové dveře do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu.
U rozvodů platí důležité omezení: výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu a opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody jsou drobnou opravou s výjimkou hlavního uzávěru pro byt. Ten už nájemce nehradí.
Věcný výčet dále zahrnuje opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, dřezů, splachovačů, sporáků, pečicích trub, kuchyňských linek a vestavěných skříní. A také opravy kamen na pevná paliva, plyn i elektřinu, kouřovodů a kotlů etážového topení. S výjimkou, na kterou se hodí dát pozor: opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení se za drobné opravy nepovažují nikdy.
Drobné opravy podle výše nákladu
Ostatní opravy a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které ve výčtu nejsou, jsou drobnou opravou tehdy, nepřesáhne li náklad na jednu opravu částku stanovenou nařízením. Konkrétní číslo tady záměrně neuvádíme, protože se novelami mění; podstatný je mechanismus.
A ten má jednu pojistku, kterou se nedá obejít fakturací. Provádí li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující jejich součet. Rozdělení jedné opravy na tři dílčí položky tedy práh nesníží. Náklady na dopravu se do nákladu na opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
Roční strop a jak se počítá
Tohle je nejužitečnější a nejméně známá část celého systému. Vedle prahu na jednu opravu existuje ještě strop na celý kalendářní rok.
Postup je následující. Vezme se podlahová plocha bytu, přičemž se do ní počítají i prostory mimo byt, ale jen ty, které užívá výhradně nájemce. Sklepy, které nejsou místnostmi, a dále balkony, lodžie a terasy se započítávají pouze jednou polovinou. Tahle plocha se vynásobí sazbou za metr čtvereční, kterou nařízení stanoví, a výsledkem je roční strop.
Během kalendářního roku se sčítají náklady na drobné opravy podle věcného výčtu i podle výše nákladu. Náklady na dopravu se do součtu nezapočítávají. Jakmile součet strop přesáhne, další opravy v témž kalendářním roce už drobnými opravami nejsou a hradí je pronajímatel v rámci své povinnosti udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Prvního ledna se počítadlo nuluje, protože limit je vázaný na kalendářní rok, ne na rok trvání nájmu.
Šest věcí, které u oprav v nájmu překvapí
- Že zákon říká pouze, tedy že rozsah povinností nájemce je strop, ne minimum.
- Že existují dva limity: jeden na jednu opravu a druhý na celý kalendářní rok.
- Že balkon a sklep se do plochy pro výpočet stropu počítají jen z poloviny.
- Že několik souvisejících oprav na téže věci se sčítá, takže dělení faktury nepomůže.
- Že dopravu platí nájemce zvlášť a do limitu se nepočítá.
- Že opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení nejsou drobnou opravou nikdy.
Co dělat, když se objeví závada
Zjistí li nájemce poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned. Jinou vadu bránící obvyklému bydlení oznámí bez zbytečného odkladu. Zároveň má podle svých možností udělat to, co lze očekávat, aby nevznikla další škoda, a má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, ledaže poškození způsobily okolnosti, za které odpovídá.
Pronajímatel má vadu odstranit v přiměřené době poté, co mu ji nájemce oznámil. Neodstraní li ji bez zbytečného odkladu a řádně, může ji nájemce odstranit sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného, ledaže vada není podstatná.
Oznámení je přitom podmínkou náhrady. Neoznámí li nájemce vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů, a odstraní li ji sám, nemá právo ani na slevu z nájemného. Opačným směrem platí: neodstraní li nájemce poškození způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je pronajímatel na jeho náklady. U vlhkosti a plísní stojí za to určit příčinu dřív než viníka, protože ta bývá stavební, ne provozní; rozebírá to text o tom, jak se řeší vlhkost a plíseň v bytě.
Vlastní spotřebiče a konec nájmu
Pravidla o drobných opravách dopadají na vnitřní vybavení jen tehdy, je li součástí bytu a ve vlastnictví pronajímatele. Na pračku, kterou si do bytu přinesl nájemce, se tedy vůbec nevztahují.
Při skončení nájmu odevzdává nájemce byt ve stavu, v jakém jej převzal, ale bez ohledu na běžné opotřebení při běžném užívání a bez ohledu na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Změny provedené se souhlasem pronajímatele odstraňuje jen tehdy, pokud si to strany ujednaly. Změny bez souhlasu odstraňuje vždy, ledaže pronajímatel sdělí, že odstranění nežádá, přičemž nájemce nemůže žádat vyrovnání, i kdyby změnami hodnota bytu vzrostla.
Co si z kauce smí pronajímatel při skončení nájmu strhnout a co ne, rozebírá text o tom, jak funguje kauce u nájmu bytu.
Časté dotazy
Kdo platí opravu prasklého odpadu v pronajatém bytě?
Záleží kde. Čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům je běžná údržba, kterou hradí nájemce. Oprava samotného svislého rozvodu spadá na pronajímatele v rámci jeho povinnosti udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.
Kdo platí opravu kotle nebo radiátoru v pronajatém bytě?
Opravy kotlů etážového topení jsou drobnou opravou, tedy věcí nájemce, ale jen do vyčerpání ročního stropu. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení drobnou opravou nejsou nikdy a hradí je pronajímatel.
Kdo platí výměnu pračky nebo myčky v pronajatém bytě?
Pravidla dopadají jen na vybavení, které je součástí bytu a ve vlastnictví pronajímatele. Vlastní spotřebiče nájemce do režimu nespadají vůbec. U vybavení pronajímatele je navíc výměna celého předmětu drobnou opravou jen v mezích výčtu drobných součástí nebo podle výše nákladu.
Kdo platí vymalování v pronajatém bytě?
Malování je běžná údržba, kterou hradí nájemce. Do ročního stropu se ale nepočítá, protože ten se vztahuje na drobné opravy, ne na běžnou údržbu. Paušální povinnost vymalovat při odchodu celý byt bez ohledu na skutečný stav je ovšem posuzovatelná jako zjevně nepřiměřená.
Co se stane, když roční strop na drobné opravy vyčerpám?
Další opravy v témž kalendářním roce už nejsou drobnými opravami a hradí je pronajímatel. Prvního ledna se strop obnovuje.
Musím závadu v bytě hlásit, i když si ji opravím sám?
Ano, a je to podmínka náhrady. Neoznámíte li vadu bez zbytečného odkladu poté, co jste ji měl a mohl při řádné péči zjistit, nemáte právo na náhradu nákladů, a odstraníte li ji sám, nemáte právo ani na slevu z nájemného.
Pronajímatel nereaguje na hlášení závady, co s tím?
Má vadu odstranit v přiměřené době. Neudělá li to bez zbytečného odkladu a řádně, můžete ji odstranit sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného, ledaže vada není podstatná. Neodstraní li ji ani v dodatečné lhůtě a jde li o hrubé porušení jeho povinností, můžete vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Mohlo by vás zajímat
Text popisuje obecná pravidla podle občanského zákoníku a prováděcího nařízení vlády a neslouží jako právní rada ke konkrétnímu případu. Spor o konkrétní opravu patří k advokátovi. Aktualizováno k září.
Zdroje: občanský zákoník, zejména paragrafy 2256, 2257, 2263 až 2267 a 2293 až 2294, a nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu ve znění pozdější novely, ověřeno proti textu vytištěné Sbírky zákonů včetně novelizačních bodů a křížově proti nezávislé sbírce právních předpisů. Do textu se záměrně nedostal práh na jednu opravu ani sazba za metr čtvereční pro roční strop, protože se novelami mění a článek má zůstat platný; popsaný je mechanismus, konkrétní čísla obsahuje aktuální znění nařízení. Nedostala se do něj rozhodovací praxe soudů, protože nebyla součástí ověřených podkladů.
