Kupní smlouva na nemovitost: forma, vady a lhůta pěti let
Kupní smlouva na nemovitost sama o sobě vlastnictví nepřevádí. Podpisem vzniká závazek, vlastníkem se kupující stává až zápisem do katastru, a mezi těmi dvěma okamžiky uplyne doba, ve které se dá udělat nejvíc chyb. Text popisuje, jakou formu smlouva vyžaduje, jak dlouho lze vytknout skryté vady stavby a která vedlejší ujednání fungují jen tehdy, jsou li zapsaná.
Ve zkratce
- Smlouva musí být písemná a podpisy obou stran na téže listině.
- Vlastnictví přechází až zápisem do katastru, ne podpisem ani zaplacením.
- Skrytou vadu stavby lze vytknout do pěti let od nabytí.
- U spotřebitele se vada projevená do dvou let považuje za původní.
- Výhrada vlastnického práva působí vůči třetím osobám jen po zápisu.
- S nemovitostí přebírá kupující i závady zapsané v katastru.
Forma, na které se smlouva láme
Zákon je u nemovitostí přísný. Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, a stejně tak jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. Ústní dohoda o prodeji domu tedy nemá účinek.
K tomu přistupuje požadavek, na který se často zapomíná. Jedná li více osob, vyžadují se jejich projevy na téže listině. Nestačí, aby každá strana podepsala vlastní vyhotovení; podpisy musí být na jedné a téže listině.
Co smlouva musí obsahovat
Zákon u kupní smlouvy na nemovitost nevypočítává seznam náležitostí tak, jako to dělá u pracovní smlouvy. Vychází se z obecné úpravy koupě: musí být zřejmé, co se prodává a za jakou cenu, a strany musí být určitelné. Nemovitost se přitom označuje tak, aby ji nebylo možné zaměnit s jinou, tedy údaji, pod kterými je vedena v katastru.
V ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. Většina pravidel o vadách, předání a odpovědnosti se tedy přebírá odjinud, což je důvod, proč se v textu smlouvy často odkazuje na obecnou úpravu.
Kdy se kupující stane vlastníkem
Tohle je jádro celé věci. Převede li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Podpis smlouvy ani zaplacení kupní ceny vlastnictví nepřevádí.
Z toho plyne praktický důsledek pro pořadí kroků. Mezi podpisem a zápisem existuje mezidobí, kdy prodávající je stále vlastníkem a kupující už zpravidla zaplatil nebo se k zaplacení zavázal. Právě proto se peníze běžně skládají do úschovy a uvolňují se až po zápisu.
Když prodávající prodá dvakrát
Zákon myslí i na tuhle situaci. Převede li strana vlastnické právo k věci zapsané ve veřejném seznamu postupně několika osobám, stane se vlastníkem ta osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo do seznamu zapsáno jako první, a to i tehdy, když její právo vzniklo později.
Rozhoduje tedy zápis, ne datum podpisu smlouvy. Kdo podepsal dřív, ale s návrhem na zápis otálel, může o nemovitost přijít ve prospěch pozdějšího kupujícího, který byl v dobré víře a stihl to dřív. Souvislosti se stavem zápisů rozebírá text o tom, jak funguje zápis do katastru a ochrana dobré víry.
Užitky a nebezpečí škody
Ujednají li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci. Ve stejné době přejde na kupujícího nebezpečí škody na věci.
Předání a zápis tedy nemusí padnout na stejný den a v praxi obvykle nepadnou. Je proto namístě ve smlouvě výslovně určit den předání, protože od něj se odvíjí, kdo nese škodu a komu patří třeba nájemné z bytu.
Vady nemovitosti a lhůty
U staveb platí zvláštní dlouhá lhůta. Nevytkl li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas.
Lhůta funguje jako námitka, ne jako automatický zánik práva. Soud k ní nepřihlíží sám od sebe, uplatnit ji musí prodávající. A jednu obranu prodávající nemá: námitku nemůže použít, je li vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Zamlčená vada tedy pětiletou lhůtou chráněna není.
Silnější postavení spotřebitele
Je li kupujícím spotřebitel a projeví li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, pokud vadu vytkl oprávněně.
Je to domněnka, tedy obrácení důkazního břemene. Spotřebitel nemusí prokazovat, že vada existovala už při koupi; prokazovat opak musí prodávající. Po dvou letech se poměr obrací a dokazuje kupující, přičemž pětiletá lhůta pro vytčení běží dál.
Výměra pozemku
Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Pokud však pozemek nemá výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na slevu jen tehdy, bylo li to ujednáno.
Vedlejší ujednání, která fungují jen po zápisu
Smlouva může obsahovat výhradu vlastnického práva, právo zpětné koupě, zákaz zcizení nebo zatížení, výhradu předkupního práva nebo lepšího kupce či koupi na zkoušku. U těchto ujednání postačí i jiná než písemná forma, nemá li jimi být k nemovité věci zřízeno věcné právo.
Jakmile se jimi ale věcné právo zřizuje, platí tvrdší režim: takové právo vzniká až zápisem do veřejného seznamu. Nezapsané ujednání tedy zavazuje jen strany smlouvy, ne třetí osoby. Právě proto se u nemovitostí rozlišuje, co je pouhý závazek mezi dvěma lidmi a co věcné právo působící vůči každému, jak popisuje text o tom, jak funguje zápis do katastru nemovitostí.
Výhrada vlastnického práva
Vyhradí li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím.
Vůči věřitelům kupujícího působí výhrada jen tehdy, byla li pořízena ve formě veřejné listiny, případně v písemné formě s úředně ověřenými podpisy, a to až ode dne ověření. U věci zapsané do veřejného seznamu působí vůči třetím osobám, jen byla li do tohoto seznamu zapsána.
Je li nabytí vlastnictví podmíněno zaplacením ve splátkách, nezakládá prodlení kupujícího se splátkou nepřesahující desetinu kupní ceny samo o sobě právo prodávajícího odstoupit a požadovat vrácení věci, pokud kupující splátku zaplatí nejpozději v době splatnosti následující splátky a společně s ní.
Co kupující přebírá spolu s nemovitostí
Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená. Zároveň přejímá závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu. Jiné závady přejímá jen tehdy, měl li a mohl li je z okolností zjistit, bylo li to ujednáno nebo stanoví li tak zákon. Závady, které nepřejdou, zanikají.
Zapsané zástavní právo, věcné břemeno nebo nájem tedy přecházejí na kupujícího bez ohledu na to, jestli o nich věděl. Právě proto se před koupí čte list vlastnictví celý, ne jen jeho první část. Jak se ocenění promítá do financování, popisuje text o tom, co znamená LTV u hypotéky.
Šest věcí, které u kupní smlouvy překvapí
- Že podpisy musí být na téže listině, ne na dvou vyhotoveních zvlášť.
- Že vlastnictví přechází až zápisem, ne podpisem ani zaplacením.
- Že při dvojím prodeji rozhoduje pořadí zápisu, ne datum smlouvy.
- Že skrytou vadu stavby lze vytknout až pět let od nabytí.
- Že u spotřebitele se vada projevená do dvou let považuje za původní.
- Že zapsané závady přecházejí na kupujícího, i když o nich nevěděl.
Časté dotazy
Musí být kupní smlouva na nemovitost písemná?
Musí. Písemnou formu vyžaduje každé právní jednání, kterým se zřizuje, převádí, mění nebo ruší věcné právo k nemovité věci. Jedná li více osob, musí být jejich projevy na téže listině.
Kdy se kupující stane vlastníkem nemovitosti?
Až zápisem do veřejného seznamu, tedy do katastru. Podpis smlouvy ani zaplacení kupní ceny vlastnictví nepřevádí.
Jak dlouho lze reklamovat vady koupené nemovitosti?
Skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem je nutné vytknout do pěti let od nabytí, jinak soud právo nepřizná, namítne li prodávající opožděné vytčení. Námitku ale prodávající nemá, věděl li o vadě nebo musel vědět.
Co když se vada projeví krátce po koupi?
Je li kupujícím spotřebitel a projeví li se vada do dvou let od přechodu nebezpečí škody, má se za to, že věc byla vadná už při přechodu nebezpečí, ledaže to povaha vady vylučuje. Prokazovat opak musí prodávající.
Co se stane, když prodávající prodá nemovitost dvakrát?
Vlastníkem se stane ten, kdo je v dobré víře a jehož vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako první, i kdyby jeho právo vzniklo později. Rozhoduje pořadí zápisu.
Přecházejí na kupujícího zástavy a věcná břemena?
Závady zapsané ve veřejném seznamu přejímá kupující vždy. Nezapsané závady přejímá, jen pokud je měl a mohl z okolností zjistit, bylo li to ujednáno nebo stanoví li tak zákon. Závady, které nepřejdou, zanikají.
Kdy přechází nebezpečí škody na kupujícího?
Ujednají li strany dobu převzetí, náleží kupujícímu od ujednané doby plody a užitky a ve stejné době na něj přechází nebezpečí škody na věci.
Mohlo by vás zajímat
Text popisuje obecná pravidla podle občanského zákoníku a neslouží jako právní rada ke konkrétní smlouvě. Přípravu smlouvy a úschovu kupní ceny je namístě svěřit advokátovi nebo notáři. Aktualizováno k září.
Zdroje: občanský zákoník, zejména paragrafy 560 až 564, 1099 až 1108 a 2128 až 2134, ověřeno ve dvou nezávislých úplných zněních a u novelizovaného paragrafu 2129 navíc v textu samotné novely, kde se obě znění shodují. Do textu se záměrně nedostaly konkrétní částky, sazby správních poplatků ani daňové dopady převodu, protože je stanoví jiné předpisy a mění se; z téhož důvodu v něm nejsou letopočty novel. Nedostaly se do něj ani procesní podrobnosti řízení o vkladu, protože je upravuje katastrální zákon, jehož aktuální znění se nepodařilo ověřit ve dvou nezávislých zdrojích.
