LTV u hypotéky: co znamená a kolik si díky němu půjčíte
LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti a rozhoduje o tom, kolik vlastních peněz musíte do koupě dát. Většina žadatelů ho zná jen jako procento, které jim banka řekne, aniž by tušila, že se počítá podle vyhlášky, že do něj patří i starší úvěry a že hodnotu nemovitosti neurčuje kupní cena. Text vysvětluje, jak se ukazatel skládá, kdo jeho hranici stanovuje a proč pro mladší žadatele platí mírnější pravidlo.
Ve zkratce
- LTV znamená loan to value, tedy poměr úvěru k hodnotě zajištění, vyjádřený v procentech.
- Do čitatele nepatří jen nová hypotéka, ale i dosud nesplacené a dokonce i nevyčerpané úvěry zajištěné toutéž nemovitostí.
- Jmenovatelem není kupní cena, ale obvyklá cena nebo tržní hodnota z nestranného a doloženého ocenění.
- Horní hranici stanovuje Česká národní banka opatřením obecné povahy, závazně od roku 2022.
- Banky mohou hranici překročit u části objemu nových úvěrů, jde ale o prostor poskytovatele, ne o nárok žadatele.
- Žadatelé mladší třiceti šesti let pořizující si vlastní bydlení mají hranici o deset procentních bodů vyšší.
Co se do výpočtu počítá
Ukazatel se počítá jako podíl výše úvěru a hodnoty zajištění, vynásobený stem. Zní to jednoduše, ale obě části se od běžné představy liší.
Čitatel je víc než nová hypotéka
Do čitatele jde jistina nově poskytovaného úvěru a k ní se přičtou celkové dluhy z už sjednaných spotřebitelských úvěrů zajištěných toutéž obytnou nemovitostí. Do součtu patří i jistiny, které jste zatím nevyčerpali.
Prakticky to znamená, že pokud na nemovitosti vázne starší úvěr, nová hypotéka se neposuzuje samostatně. Stejně tak nepomůže sjednaný úvěrový rámec nechat nedotčený, protože se počítá bez ohledu na to, zda jste z něj čerpali.
Jmenovatel neurčujete vy ani prodávající
Hodnotou zajištění není kupní cena. Zákon o spotřebitelském úvěru vyžaduje, aby se předmět zajištění ocenil obvyklou cenou nebo tržní hodnotou podle zákona o oceňování majetku. Ocenění musí být nestranné a objektivní a musí být zaznamenané v listinné podobě nebo na jiném trvalém nosiči dat.
Tady vzniká nejnepříjemnější překvapení celého procesu. Když odhad vyjde níž než kupní cena, poměr se zhorší a chybějící část musíte doplatit z vlastních peněz. Kdo počítá vlastní zdroje z ceny sjednané s prodávajícím, může se v poslední chvíli ocitnout bez potřebné částky. Kdy se odhad vyplatí zadat s předstihem, rozebírá text o tom, kdy má smysl odhad ceny nemovitosti.
Kdy se ukazatel počítá
Poskytovatel musí ukazatel spočítat před schválením úvěru a zaokrouhlit na dvě desetinná místa. Hodnoty se uvádějí v korunách, cizí měna se přepočítává kurzem centrální banky platným pro předchozí den.
Proč to banku i regulátora zajímá
Pohled banky je přímočarý. Čím nižší poměr, tím větší polštář mezi dlužnou částkou a hodnotou zástavy, a tím snáz se banka při případném prodeji nemovitosti dostane ke svým penězům. Vyšší poměr je pro ni větší riziko, na které reaguje přísnějším posuzováním, vyšší úrokovou sazbou nebo požadavkem na dodatečné zajištění.
Regulátor má jiný důvod. Horní hranice slouží proti přílišnému rozvolnění úvěrových standardů v dobrých časech, kdy banky mezi sebou soupeří a laťka klesá. Cílem je snížit riziko předlužení domácností a udržet kvalitu hypotečního portfolia bank pro případ, kdy se ekonomika obrátí. Vedle hodnoty zajištění banka posuzuje i to, kolik z příjmu spolykají splátky, což popisují ukazatele DSTI a DTI.
Kdo hranici stanovuje a jak
Pravomoc stanovovat hranice závazně, ne jen doporučením, dostala Česká národní banka novelou zákona o České národní bance v roce 2021. Do té doby fungovala pouze v režimu doporučení. Definici a způsob výpočtu ukazatelů upravuje samostatná vyhláška o úvěrových ukazatelích.
Opatření obecné povahy
Nástrojem je opatření obecné povahy, kterým banka stanoví horní hranici jednoho nebo více ukazatelů. Poskytovatel pak nesmí poskytnout úvěr, který by hranici překročil. Při rozhodování se zohledňuje objem nově poskytovaných úvěrů, vývoj cen nemovitostí, poměr cen nemovitostí k příjmům a celkový makroekonomický vývoj.
Nesymetrické lhůty
Zpřísnění nabývá účinnosti nejdříve čtyři měsíce od zveřejnění, zatímco zvýšení nebo zrušení hranice platí už den po zveřejnění. Logika je čitelná: na utažení dostane trh čas se připravit, uvolnění může působit okamžitě. Situaci na trhu s bydlením banka vyhodnocuje nejméně jednou za šest měsíců.
Co znamená, že je limit deaktivovaný
Deaktivace neznamená, že ukazatel zmizel nebo že ho banky přestanou počítat. Znamená, že řízení daného rizika zůstává na poskytovatelích, případně v rovině doporučení, které se sděluje úředním sdělením místo opatření obecné povahy. Rozdíl je i ve vymáhání. Překročení závazné hranice může vést k uložení opatření k nápravě, zatímco nedodržování doporučení se řeší v rámci dohledu. Sazbu, od které se splátka odvíjí, ovlivňuje měnová politika, konkrétně repo sazba centrální banky.
Dvě výjimky, o kterých je dobré vědět
Hranice nejsou absolutní. Existují z nich dvě odchylky a každá funguje jinak.
Objemová výjimka
V běžném čtvrtletí smí poskytovatel hranice překročit u malé části objemu úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí, přičemž základnou pro výpočet je objem poskytnutý v předchozím čtvrtletí. Dvě věci jsou důležité. Výjimka je objemová, ne početní, počítá se tedy z objemu peněz, ne z počtu žádostí. A není to nárok žadatele, ale manévrovací prostor banky, který si každá spravuje sama a nemusí ho komukoli poskytnout.
Mírnější hranice pro mladší žadatele
Pro žadatele mladší třiceti šesti let, kteří si pořizují nemovitost k vlastnímu bydlení, se hranice zvyšuje o deset procentních bodů. U manželů a registrovaných partnerů stačí, když věkovou podmínku splňuje jeden z nich.
Podstatné je, že tenhle rozdíl stanoví přímo zákon jako pevné rozpětí, ne jako konkrétní číslo. Mírnější pravidlo tedy platí automaticky vždy, když je ukazatel aktivní, bez ohledu na to, jak vysoko je základní hranice zrovna nastavená.
Šest věcí, které LTV zhorší, i když s tím nepočítáte
- Odhad, který vyjde níž než kupní cena sjednaná s prodávajícím.
- Starší úvěr, který na nemovitosti stále vázne.
- Sjednaný úvěrový rámec, ze kterého jste zatím nečerpali.
- Nemovitost v lokalitě s malým počtem srovnatelných prodejů, kde je ocenění opatrnější.
- Technický stav, který odhadce zohlední, i když vám při prohlídce nevadil.
- Zahrnutí nákladů na rekonstrukci do úvěru bez odpovídajícího navýšení hodnoty.
Časté dotazy
Co znamená zkratka LTV?
Loan to value, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zajištění, vyjádřený v procentech. Zákon ho definuje jako poměr celkové výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou obytnou nemovitostí k hodnotě zajištění. Vyhláška o úvěrových ukazatelích pak stanoví, co přesně do čitatele a jmenovatele patří.
Počítá se do LTV jen nová hypotéka?
Ne. Do čitatele se k jistině nového úvěru přičtou celkové dluhy z už sjednaných spotřebitelských úvěrů zajištěných toutéž obytnou nemovitostí, a to včetně jistin, které jste dosud nevyčerpali. Starší úvěr váznoucí na nemovitosti ani nedotčený úvěrový rámec se tedy nepřehlédnou.
Bere se jako hodnota nemovitosti kupní cena?
Ne. Předmět zajištění se oceňuje obvyklou cenou nebo tržní hodnotou podle zákona o oceňování majetku a ocenění musí být nestranné, objektivní a písemně zaznamenané. Když odhad vyjde níž než kupní cena, poměr se zhorší a rozdíl musíte doplatit z vlastních zdrojů.
Kdo horní hranici LTV stanovuje?
Česká národní banka, a to opatřením obecné povahy. Pravomoc stanovovat hranice závazně získala novelou zákona o České národní bance v roce 2021, do té doby mohla vydávat jen doporučení. Situaci na trhu s bydlením vyhodnocuje nejméně jednou za šest měsíců.
Můžu dostat hypotéku, i když hranici nesplním?
Výjimečně ano. Poskytovatel smí hranice překročit u malé části objemu úvěrů poskytnutých v předchozím čtvrtletí. Není to ale nárok žadatele, nýbrž manévrovací prostor banky, se kterým každá nakládá po svém. Spoléhat se na něj při plánování koupě se nevyplácí.
Platí pro mladší žadatele jiná hranice?
Ano. Pro žadatele mladší třiceti šesti let, kteří si pořizují nemovitost k vlastnímu bydlení, je hranice o deset procentních bodů vyšší. U manželů a registrovaných partnerů stačí, aby věkovou podmínku splňoval jeden z nich. Rozdíl stanoví zákon jako pevné rozpětí, takže platí vždy, když je ukazatel aktivní.
U nemovitosti získané darem v rodině je dobré vědět, kdy lze darovanou nemovitost vzít zpět, protože práva odvolat dar se nelze předem vzdát.
Zajištěná pohledávka přejde i na dědice, takže se hodí vědět, co mění výhrada soupisu a proč se o ni musí požádat do měsíce.
Mohlo by vás zajímat
Aktualizováno k červnu, kdy byl text naposledy ověřen podle zákona o České národní bance, vyhlášky o úvěrových ukazatelích a materiálů České národní banky k makroobezřetnostní politice.
Text má informativní charakter a nejde o finanční poradenství. Konkrétní podmínky úvěru konzultujte s poskytovatelem nebo s odborníkem, který zná vaši situaci.
Zdroje: zákon o České národní bance v části o úvěrových ukazatelích, vyhláška o úvěrových ukazatelích, zákon o spotřebitelském úvěru v části o oceňování zajištění, materiály České národní banky k nastavování horních hranic. Konkrétní procentní výše hranic v textu záměrně není, mění se zhruba po půl roce a ověřuje se přímo u České národní banky. Do textu se nedostala podmínka takzvaného prvního bydlení, protože se zdroje rozcházejí, zákon i metodický dokument mluví o vlastním bydlení.
