Předkupní právo: kdy se nabízí, jak a v jaké lhůtě
Předkupní právo neznamená, že se nemovitost musí nabídnout dřív, než se začne shánět kupec. Povinnost nabídnout věc předkupníkovi dospěje až uzavřením smlouvy s někým jiným, takže celý postup běží v opačném pořadí, než většina lidí čeká. Text popisuje, kdy povinnost vzniká, jak má nabídka vypadat, v jaké lhůtě musí předkupník zaplatit a v čem se liší předkupní právo ujednané od zákonného.
Ve zkratce
- Povinnost nabídnout věc dospěje až uzavřením smlouvy s koupěchtivým.
- Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.
- Nabídka musí obsahovat oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým.
- U nemovitosti musí předkupník zaplatit do tří měsíců po nabídce.
- Věcné předkupní právo působí i vůči novému vlastníkovi.
- Zákonné předkupní právo spoluvlastníků trvá zpravidla šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
Jak předkupní právo funguje
Ujedná li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě, tedy koupěchtivému. Předkupní právo lze zvláštním ujednáním rozšířit i na jiné způsoby zcizení a lze je ujednat i mimo souvislost s kupní smlouvou.
Rozhodující je okamžik, kdy povinnost dospěje. Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Prodávající tedy nejprve najde zájemce a uzavře s ním smlouvu, a teprve pak nabízí předkupníkovi za týchž podmínek.
Co musí nabídka obsahovat
Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.
Neúplná nabídka tedy povinnost nesplní. Přijme li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Předkupník nemůže vyjednávat lepší cenu, ale ani mu nelze podmínky zhoršit.
Lhůta na zaplacení
Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní li to, předkupní právo zanikne.
Tři měsíce jsou zákonná lhůta pro případ, že si strany neujednaly jinou. Odložil li prodávající koupěchtivému zaplacení na pozdější dobu nebo povolil placení ve splátkách, může se předkupník domáhat téže výhody, zajistí li odloženou platbu dostatečnou jistotou. Kdo tuhle lhůtu potřebuje na vyřízení financování, ocení souvislosti popsané v textu o tom, jak vybrat hypotéku.
Když koupěchtivý nabídne něco navíc
Předkupník zaplatí kupní cenu ve výši nabídnuté koupěchtivým a splní i podmínky nabídnuté koupěchtivým vedle kupní ceny. Zavázal li se koupěchtivý k vedlejšímu plnění, které předkupník poskytnout nemůže, zaplatí prodávajícímu jeho hodnotu.
Nelze li vedlejší plnění vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne. To ale neplatí tehdy, byla li by smlouva s koupěchtivým podle rozumného očekávání uzavřena i bez závazku k vedlejšímu plnění. Tohle ustanovení brání obcházení předkupního práva nesplnitelnými přílepky.
Zavázal li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část souhrnné ceny. Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí i vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození.
Věcné a závazkové předkupní právo
Rozdíl je zásadní a projeví se, jakmile nemovitost změní majitele. Je li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.
Nabude li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na něho povinnost nabídnout předkupníkovi věc ke koupi za podmínek, kterými byl vázán jeho předchůdce. Nekoupí li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.
U nemovitosti přitom platí, že věcné právo zřízené vedlejším ujednáním vzniká až zápisem do veřejného seznamu, jak popisuje text o tom, co znamená zápis do katastru nemovitostí. Nezapsané předkupní právo zavazuje jen strany smlouvy.
Ochrana před obcházením
Věděl li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Uplatní li tedy předkupník své právo, smlouva s koupěchtivým se ruší.
Zákon také zneplatňuje jednu obvyklou konstrukci. Ujedná li prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo, nebo že se závazek změní či zruší, pokud předkupník právo neuplatní, jsou taková ujednání vůči předkupníkovi neúčinná. K opačnému ujednání se nepřihlíží.
Dědici a více předkupníků
Výhrada předkupního práva zavazuje dědice. Samotné předkupní právo lze zcizit, jen je li to výslovně ujednáno.
Náleží li předkupní právo několika osobám společně, mohou je uplatnit jen v celku. Zanikne li však předkupní právo některé z nich nebo neuplatní li je, mohou zbývající předkupníci právo uplatnit v celku.
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků
Vedle ujednaného předkupního práva zná zákon i případy, kdy vzniká přímo ze zákona. Bylo li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo.
Typicky jde o dědictví, kde se sourozenci ocitnou spoluvlastníky domu, aniž si to zvolili. Právo neplatí, převádí li spoluvlastník podíl jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci či příbuznému v řadě přímé.
Bezúplatný převod a zemědělský závod
Spoluvlastníci mají předkupní právo i tehdy, převádí li některý z nich podíl bezúplatně; v takovém případě mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. Totéž platí i v jiných případech zákonného předkupního práva. Darování podílu tedy předkupní právo neobejde, přestože jinak se darování řídí vlastními pravidly popsanými v textu o tom, jak funguje darování nemovitosti.
Neujednají li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. U spoluvlastnictví zemědělského závodu vzniklého obdobným způsobem platí předkupní právo bez šestiměsíčního omezení a vztahuje se i na dědický podíl; nepoužije se ale, převádí li spoluvlastník podíl osobě, která by byla jeho zákonným dědicem, nebo jinému spoluvlastníku, případně vzdal li se předkupního práva v písemné formě.
Šest věcí, které u předkupního práva překvapí
- Že se nabízí až po uzavření smlouvy s jiným zájemcem, ne před hledáním kupce.
- Že nabídka u nemovitosti musí být písemná a obsahovat obsah uzavřené smlouvy.
- Že předkupník má na zaplacení tři měsíce, není li ujednáno jinak.
- Že se předkupní právo uplatní i při bezúplatném převodu podílu, a to za obvyklou cenu.
- Že ujednání prodávajícího s kupcem o odstoupení jsou vůči předkupníkovi neúčinná.
- Že jen zapsané předkupní právo působí vůči dalšímu vlastníkovi.
Časté dotazy
Kdy musí prodávající nabídnout věc předkupníkovi?
Povinnost nabídnout věc ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Prodávající tedy nejprve uzavře smlouvu se zájemcem a poté nabídne věc předkupníkovi za týchž podmínek.
Jak má vypadat nabídka u nemovitosti?
Musí být písemná a prodávající v ní ohlásí všechny podmínky včetně oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým.
Do kdy musí předkupník zaplatit?
V ujednané lhůtě, jinak u nemovité věci do tří měsíců po nabídce a u movité do osmi dnů. Neučiní li to, předkupní právo zanikne.
Platí předkupní právo i při darování podílu?
U zákonného předkupního práva spoluvlastníků ano. Převádí li spoluvlastník podíl bezúplatně, mají ostatní právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Jak dlouho trvá předkupní právo spoluvlastníků?
Bylo li spoluvlastnictví založeno tak, že je spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit, trvá šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Neplatí při převodu jinému spoluvlastníku, manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.
Působí předkupní právo i vůči novému vlastníkovi?
Je li zřízeno jako věcné právo, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. U nemovitosti takové právo vzniká až zápisem do veřejného seznamu.
Co když kupec nabídne kromě peněz i něco dalšího?
Předkupník splní i podmínky nabídnuté vedle kupní ceny. Nemůže li vedlejší plnění poskytnout, zaplatí jeho hodnotu. Nelze li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne, ledaže by smlouva byla podle rozumného očekávání uzavřena i bez tohoto závazku.
Mohlo by vás zajímat
Text popisuje obecná pravidla podle občanského zákoníku a neslouží jako právní rada ke konkrétnímu případu. Posouzení, zda v konkrétním případě zákonné předkupní právo trvá, patří k advokátovi. Aktualizováno k září.
Zdroje: občanský zákoník, zejména paragrafy 1124, 1125 a 2140 až 2149, ověřeno ve dvou nezávislých úplných zněních, která se ve všech citovaných ustanoveních shodují na znak. Do textu se záměrně nedostaly konkrétní částky ani letopočty, protože se mění, a nedostal se do něj vývoj úpravy zákonného předkupního práva spoluvlastníků v čase, protože pro posouzení konkrétního převodu je rozhodné znění účinné v době jeho uskutečnění.
