Průkaz energetické náročnosti budovy: kdy ho musíte mít a co znamená písmeno
Průkaz energetické náročnosti budovy potřebujete častěji, než se čeká, a písmeno na něm znamená něco jiného, než si většina lidí myslí. Není to absolutní hodnota spotřeby, ale poměr k referenční budově stejného tvaru, velikosti a orientace. Dva domy se stejnou spotřebou proto mohou mít různou třídu. Text shrnuje, kdy průkaz mít musíte, kdy ne, co musí být v inzerátu a co se stane, když ho realitní kancelář nedostane.
Ve zkratce
- Průkaz je potřeba u novostavby, větší změny budovy, prodeje i pronájmu.
- Vlastník jednotky si ho neopatřuje sám, ale musí si ho vyžádat od společenství.
- V inzerátu musí být třída napsaná stejně velkým písmem jako cena.
- Realitní kancelář bez grafické části musí uvést nejhorší třídu.
- Průkaz platí deset let, ale může zaniknout dřív.
- Výjimka pro památky je užší, než se běžně tvrdí.
Kdy průkaz potřebujete
Povinnost opatřit si průkaz má stavebník, vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo správce při výstavbě nové budovy a při větších změnách dokončených budov. Dále u budov užívaných orgánem veřejné moci nad stanovenou energeticky vztažnou plochu a u budov nad stanovenou plochu určených k užívání veřejností, kde se průkaz navíc umisťuje přímo v budově.
Druhá skupina případů je pro běžného člověka podstatnější: vlastník budovy, společenství nebo správce si musí průkaz opatřit při prodeji budovy nebo ucelené části budovy a při pronájmu budovy i ucelené části budovy. Ucelenou částí se rozumí podlaží, byt nebo jiná část budovy určená k samostatnému používání nebo za tím účelem upravená.
Větší změnou dokončené budovy je změna na více než pětadvaceti procentech celkové plochy obálky budovy, přičemž míra změny se vztahuje k ploše obálky po provedení změny. Obálkou budovy je soubor všech teplosměnných konstrukcí na systémové hranici budovy vystavených přilehlému prostředí.
Prodáváte byt, průkaz si neopatřujete sám
Tohle je nejčastější nedorozumění. Vlastník jednotky nemá povinnost průkaz opatřit, ale má povinnost prokazatelně si jej vyžádat od společenství vlastníků jednotek nebo od správce.
Společenství pak musí průkaz předat do třiceti dnů ode dne podání žádosti, má li jej už k dispozici, a do šedesáti dnů, pokud jej dosud neopatřilo.
Nebyl li průkaz na písemné vyžádání předán, může jej vlastník jednotky nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky. Podmínky musí být splněny všechny najednou: jde o vlastníka jednotky, ten požádal písemně a prokazatelně a průkaz mu nebyl předán. V takovém případě mu odpadá i povinnost uvádět klasifikační třídu v inzerci. Žádost je tedy namístě podávat tak, aby šla doložit.
Kdy průkaz potřeba není
Výjimek je několik a stojí za to je znát přesně, protože se běžně přeceňují i podceňují.
Povinnost se nevztahuje na budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než padesát metrů čtverečních, na budovy navrhované a obvykle užívané jako místa bohoslužeb a pro náboženské účely, na stavby pro rodinnou rekreaci, na průmyslové a výrobní provozy, dílenské provozovny a zemědělské budovy do stanovené roční spotřeby energie, na budovy zpravodajských služeb, na budovy důležité pro obranu státu určené ke speciálnímu využití a na další budovy sloužící k ochraně utajovaných informací a k zajištění bezpečnosti státu.
U rekreačních staveb je ale podmínka dvojitá a často se přehlíží: musí jít o stavbu užívanou jen část roku, jejíž odhadovaná spotřeba energie je zároveň nižší než čtvrtina spotřeby, k níž by došlo při celoročním užívání. Automatická výjimka pro každou chatu to tedy není.
A pozor na památky. Výjimka se vztahuje na budovy, které jsou kulturní památkou, a na budovy, které památkou nejsou, ale nacházejí se v památkové rezervaci. Památková zóna v tomhle ustanovení uvedena není. Dočasné stavby jako samostatná výjimka v zákoně také nefigurují, přestože se to v laických zdrojích běžně tvrdí.
Co znamená písmeno na průkazu
Klasifikační třídy se stanovují pro celkovou dodanou energii, pro primární energii z neobnovitelných zdrojů, pro dílčí dodané energie a pro průměrný součinitel prostupu tepla. Slovně jde o stupnici od mimořádně úsporné přes velmi úspornou, úspornou, méně úspornou, nehospodárnou a velmi nehospodárnou až po mimořádně nehospodárnou.
Podstatné je, jak se hranice tříd počítají. Nejsou to pevná čísla spotřeby, ale násobky referenční hodnoty, která se určuje pro referenční budovu. A tou je výpočtově definovaná budova téhož druhu, stejného geometrického tvaru a velikosti včetně prosklených ploch, stejné orientace ke světovým stranám, stejného stínění okolní zástavbou a přírodními překážkami, stejného vnitřního uspořádání, stejného typického užívání a se stejnými klimatickými údaji jako budova hodnocená.
Z toho plyne praktický závěr, který v inzerátech chybí: písmeno vypovídá o tom, jak si budova vede proti srovnatelné referenční budově, ne o absolutní spotřebě. Dva domy se stejnou spotřebou mohou mít různou třídu, protože se liší tvarem, orientací nebo mírou zastínění.
Průkaz musí obsahovat protokol a grafické znázornění s přiřazením tříd a dále doporučená opatření pro snížení energetické náročnosti. Ta se nevyžadují jen tehdy, prokáže li průkaz dosažení mimořádně úsporné třídy u celkové dodané i neobnovitelné primární energie. Součástí je také posouzení proveditelnosti místního systému dodávky energie využívajícího obnovitelné zdroje, kombinovanou výrobu elektřiny a tepla, soustavu zásobování tepelnou energií nebo tepelné čerpadlo.
Šest věcí, které u průkazu překvapí
- Že v inzerátu musí být třída napsaná stejně velkým písmem jako cena.
- Že realitní kancelář, která nedostane grafickou část, musí uvést nejhorší třídu.
- Že písmeno není absolutní hodnota, ale poměr k referenční budově.
- Že průkaz může zaniknout dřív než po deseti letech.
- Že výjimka pro památky zahrnuje rezervaci, ale ne zónu.
- Že odpojení od dálkového tepla nelze u bytového domu povolit jen pro jeden byt.
Kdo průkaz smí vystavit a jak dlouho platí
Zpracovat průkaz smí pouze energetický specialista s oprávněním právě pro tuhle činnost, případně osoba usazená v jiném členském státě Evropské unie oprávněná podle předpisů svého státu. Oprávnění pro zpracování průkazu je přitom samostatný druh oprávnění, odlišný od oprávnění pro energetický audit a od oprávnění pro kontroly systémů vytápění a klimatizace.
Specialista musí složit odbornou zkoušku, být bezúhonný a odborně způsobilý a v tříletých cyklech absolvovat vzdělávací akce. Ministerstvo ho zapisuje do seznamu energetických specialistů, přičemž údaje z tohoto seznamu jsou veřejně přístupné na internetových stránkách ministerstva. Ověřit si zpracovatele si tedy může každý.
Průkaz platí deset let ode dne vyhotovení. Zaniká ale i dřív, a to provedením větší změny dokončené budovy, pro kterou byl zpracován, anebo provedením změny způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody. Po výměně zdroje tepla tedy starý průkaz neplatí, i kdyby mu zbývalo osm let.
Inzerce a předání
Vlastník budovy nebo společenství musí předložit průkaz nebo jeho kopii možnému kupujícímu či nájemci před uzavřením smlouvy a předat jej nejpozději při podpisu kupní nebo nájemní smlouvy. Dále musí zajistit uvedení klasifikační třídy v informačních a reklamních materiálech při prodeji i pronájmu.
Prodává li se nebo pronajímá přes zprostředkovatele, předá mu vlastník grafickou část průkazu nebo její kopii. Zprostředkovatel uvede třídu v materiálech a grafickou část uchová po dobu tří let. A tady je ustanovení, které stojí za pozornost obou stran: neobdrží li zprostředkovatel grafickou část, uvede v reklamních a informačních materiálech nejhorší klasifikační třídu.
Pro inzerci se používá zjednodušená forma znázornění obsahující pouze klasifikační třídu současného stavu primární energie z neobnovitelných zdrojů vztažené na energeticky vztažnou plochu. Velikost písma přitom odpovídá velikosti písma, kterým je uvedena cena prodeje nebo pronájmu. V textových inzerátech se údaj uvádí pouze textově. Je to nejčastěji obcházené pravidlo celého předpisu.
Kontrola a dvě roviny odpovědnosti
Dodržování zákona kontroluje Státní energetická inspekce, správní úřad podřízený ministerstvu a členěný na ústřední a územní inspektoráty. Přestupky projednává v prvním stupni územní inspektorát, o odvolání rozhoduje ústřední inspektorát.
Odpovědnost je dvojí. Zvlášť jsou vymezeny přestupky fyzických osob, tedy typicky vlastníka budovy nebo jednotky, a zvlášť přestupky právnických a podnikajících fyzických osob. Realitní zprostředkovatel má vlastní samostatnou skutkovou podstatu za to, že neuvede klasifikační třídu nebo neuchová po dobu tří let předanou grafickou část. Jeho odpovědnost je tedy oddělená od odpovědnosti vlastníka a nezaniká tím, že vlastník podklady nedodal.
Kde se to potkává se stavebním řízením
U nové stavby počítá zákon se dvěma verzemi průkazu. V průběhu provádění stavby dokládá stavebník na vyžádání splnění požadavků průkazem zpracovaným podle dokumentace pro provádění stavby, a ke kolaudaci průkazem zpracovaným podle skutečného provedení stavby. Průkaz je součástí dokladů předkládaných ke kolaudaci; podrobněji to rozebírá text o tom, jak probíhá kolaudace.
Samostatnou kapitolou je odpojení od dálkového tepla. Změna způsobu vytápění budovy připojené na soustavu zásobování tepelnou energií může být provedena pouze na základě povolení podle stavebního zákona a za podmínky, že nedojde ke zvýšení ukazatele celkové dodané energie nebo primární energie z neobnovitelných zdrojů. Neplatí to, pokud stávající způsob vytápění nelze nadále využívat. Splnění podmínky se dokládá právě průkazem. A u budovy s více bytovými jednotkami lze změnu způsobu vytápění povolit pouze pro celou budovu, ne pro jeden byt. Co jinak povolení vyžaduje a co ne, shrnuje text o tom, co potřebuje stavební povolení.
Časté dotazy
Kdy musím mít průkaz energetické náročnosti?
Při výstavbě nové budovy, při větší změně dokončené budovy, při prodeji budovy nebo ucelené části budovy a při pronájmu budovy i ucelené části budovy. Dále u budov užívaných orgánem veřejné moci nad stanovenou plochu.
Co je větší změna dokončené budovy?
Změna dokončené budovy na více než pětadvaceti procentech celkové plochy obálky budovy, přičemž míra změny se vztahuje k ploše obálky po provedení změny.
Prodávám chatu, potřebuju průkaz energetické náročnosti?
Výjimka se vztahuje na stavby pro rodinnou rekreaci užívané jen část roku, jejichž odhadovaná spotřeba energie je zároveň nižší než čtvrtina spotřeby při celoročním užívání. Obě podmínky musí být splněny současně, takže nejde o automatickou výjimku pro každou chatu.
Prodávám byt a společenství mi průkaz nedalo, co teď?
Společenství musí průkaz předat do třiceti dnů od podání žádosti, má li jej, a do šedesáti dnů, pokud jej dosud neopatřilo. Nebyl li na písemné vyžádání předán, lze jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro danou jednotku za uplynulé tři roky, a odpadá tím i povinnost uvádět třídu v inzerci.
Kdo smí vystavit průkaz energetické náročnosti?
Pouze energetický specialista s oprávněním právě pro zpracování průkazu. Údaje ze seznamu energetických specialistů jsou veřejně přístupné na internetových stránkách ministerstva, takže si zpracovatele lze ověřit.
Jak dlouho platí průkaz energetické náročnosti?
Deset let ode dne vyhotovení, nebo do provedení větší změny dokončené budovy, pro kterou byl zpracován, anebo do provedení změny způsobu vytápění, chlazení či přípravy teplé vody.
Co musí být uvedeno v inzerátu na prodej nebo pronájem?
Klasifikační třída ukazatele energetické náročnosti, konkrétně zjednodušená forma obsahující třídu současného stavu primární energie z neobnovitelných zdrojů. Velikost písma odpovídá velikosti písma, kterým je uvedena cena, a v textových inzerátech se údaj uvádí pouze textově.
Mohlo by vás zajímat
Text popisuje obecná pravidla podle zákona o hospodaření energií a prováděcí vyhlášky a neslouží jako právní rada ke konkrétnímu případu. Zpracování průkazu patří energetickému specialistovi. Aktualizováno k září.
Zdroje: zákon o hospodaření energií, zejména ustanovení o požadavcích na energetickou náročnost, o průkazu energetické náročnosti budovy, o energetických specialistech a jejich seznamu a o působnosti Státní energetické inspekce, a prováděcí vyhláška o energetické náročnosti budov včetně příloh k referenčním hodnotám a ke grafickému znázornění, ověřeno v konsolidovaném znění a doplněno materiály ministerstva průmyslu a obchodu a Státní energetické inspekce. Do textu se záměrně nedostaly ceny zpracování průkazu, výše pokut, čísla ani letopočty předpisů. Nedostaly se do něj konkrétní násobky referenční hodnoty pro jednotlivé třídy, protože jsou v příloze vyhlášky a mění se, ani dočasné stavby jako výjimka z povinnosti, protože ta v zákoně není, přestože se běžně uvádí. Starší materiály ministerstva k tomuto zákonu obsahují zjevně zastaralé odkazy, text z nich proto nevychází.
