Hlasování v SVJ: kvóra, souhlas vlastníka a rozhodování mimo zasedání
Hlasování v SVJ stojí na jednom detailu, který rozhoduje o většině sporů v domě: kvórum se počítá ze všech hlasů, ale samotné rozhodnutí jen z hlasů přítomných. Při vlažné účasti tak projde usnesení, se kterým souhlasí zřetelně méně než polovina domu. Text shrnuje, jaká kvóra kdy platí, co vyžaduje souhlas konkrétního vlastníka, jak funguje hlasování mimo zasedání a do kdy se dá rozhodnutí napadnout.
Ve zkratce
- Hlasuje se podle velikosti podílu na společných částech, ne po bytech.
- Usnášeníschopnost se počítá ze všech hlasů, rozhodnutí z hlasů přítomných.
- Náhradní shromáždění s nižším kvórem jde svolat, jen když to umožňují stanovy.
- Při hlasování mimo zasedání působí nevrácený hlas jako hlas proti.
- Zástavu jednotky nelze odhlasovat bez písemného souhlasu jejího vlastníka.
- Na napadení rozhodnutí u soudu jsou tři měsíce a lhůta je propadná.
Kdo hlasuje a jakou vahou
Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti svého podílu na společných částech. Nehlasuje se tedy po hlavách ani po bytech: velký byt má větší váhu než malý. Je li vlastníkem jednotky samo společenství, k jeho hlasu se nepřihlíží.
Ve společenství s jediným vlastníkem vykonává působnost shromáždění tento vlastník sám.
Dvě různá čísla, která se pletou
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se pak vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet.
Jsou to dvě různá kvóra a spočítat se dají snadno: sejde li se těsně nadpoloviční většina hlasů a rozhodne těsně nadpoloviční většina přítomných, prošlo usnesení podporou zhruba čtvrtiny hlasů v domě. Není to vada zákona, ale důsledek pravidla, které má umožnit rozhodování i při nízké účasti. Pro vlastníka z toho plyne jediné praktické doporučení: účast na shromáždění je levnější než pozdější spor.
Připouštějí li to stanovy, lze konat náhradní shromáždění, které je usnášeníschopné už za přítomnosti vlastníků s alespoň čtyřiceti procenty všech hlasů. Podmínka je ale tvrdá: bez výslovné úpravy ve stanovách náhradní shromáždění konat nelze.
Kdy se většina počítá jinak
Zákon obsahuje pravidlo, které se použije všude tam, kde mluví o většině bez dalšího upřesnění: většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon stanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků. To má zásadní dopad na hlasování mimo zasedání, viz níže.
Do působnosti shromáždění patří zejména změna stanov, volba a odvolávání členů volených orgánů a výše jejich odměn, schválení rozpočtu, účetní závěrky a zprávy o hospodaření, schválení celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období, schválení druhu služeb a způsobu jejich rozúčtování, rozhodování o opravě, údržbě nebo stavební úpravě společné části nad limit stanovený prováděcím předpisem a udělování předchozího souhlasu k nakládání s nemovitými věcmi, k uzavření smlouvy o úvěru včetně jeho výše a podmínek a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce.
Co většina odhlasovat nemůže
Dvě situace stojí mimo běžnou logiku většiny a jsou pro vlastníka nejdůležitější.
První je zástava jednotky. Shromáždění může udělit předchozí souhlas k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce jen tehdy, pokud dotčený vlastník s uzavřením zástavní smlouvy písemně souhlasil. Bez jeho podpisu většina nerozhodne nic.
Druhá je změna prohlášení. Ke změně se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne, a je li jednotka zatížena, i souhlas osoby oprávněné z věcného práva. Pro účinnost změny se jinak vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků. Zákon v tomhle místě nepoužívá spojení souhlas všech, takže je poctivější popsat mechanismus než tvrdit pojem, který v předpisu není.
Zjednodušený režim platí, týká li se změna společných částí bez změny velikosti podílu, účelu užívání bytu na žádost jeho vlastníka, nebo pravidel pro správu domu a užívání společných částí, jsou li určena v prohlášení. Tam postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků.
Pozvánka a podklady
Statutární orgán svolá shromáždění tak, aby se konalo nejméně jednou do roka. Svolá je i z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Neučiní li to, mohou si tito vlastníci shromáždění svolat sami na náklad společenství.
Nejsou li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, musí svolavatel umožnit každému vlastníkovi včas se s nimi seznámit. Podklady tedy nemusí být v obálce, ale přístup k nim zajištěn být musí. S tím souvisí obecné právo vlastníka seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří, nahlížet do smluv ve věcech správy i do účetních knih a dokladů a pořizovat si z nich výpisy a kopie.
Šest věcí, které u hlasování v SVJ překvapí
- Že usnesení může projít podporou zhruba čtvrtiny hlasů v domě.
- Že náhradní shromáždění s nižším kvórem nejde svolat, pokud to nemají stanovy.
- Že při hlasování mimo zasedání se nevrácený hlas počítá fakticky proti návrhu.
- Že hlas mimo zasedání je neplatný, chybí li na listině datum.
- Že většina nemůže zastavit cizí byt bez písemného souhlasu jeho vlastníka.
- Že změna stanov nevyžaduje notářský zápis, přestože jejich přijetí při vzniku ano.
Hlasování mimo zasedání
Není li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může ten, kdo je oprávněn shromáždění svolat, navrhnout písemně, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. V jiných případech je takový postup možný, jen pokud to připustí stanovy.
Návrh musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě k vyjádření. Neurčí li stanovy delší lhůtu, činí patnáct dní. Vyžaduje li zákon nebo stanovy osvědčení veřejnou listinou, musí mít návrh formu veřejné listiny a přijetí rozhodnutí se osvědčuje stejně.
Na platnost hlasu jsou tři samostatné požadavky a každý z nich je sám o sobě důvodem neplatnosti. Vyjádření musí obsahovat den, měsíc a rok, kdy bylo učiněno. Musí být podepsáno vlastní rukou. A musí být na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Naskenovaný podpis pod zkrácenou otázkou tedy neobstojí.
A pak je tu důsledek, který rozhoduje o výsledku častěji než samotné hlasy: většina se i tady počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků, ne z vrácených listin. Hlas, který se nevrátí nebo se vrátí vadně, tak působí stejně jako hlas proti návrhu. Statutární orgán pak musí bez zbytečného odkladu písemně oznámit výsledek hlasování, a bylo li usnesení přijato, i celý jeho obsah.
Obrana proti rozhodnutí
Je li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl, a může zároveň navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Lhůta jsou tři měsíce ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Není li návrh v této době podán, právo zaniká; nejde o promlčení, ale o propadnou lhůtu.
Nestačí přitom nesouhlas. Nejvyšší soud vyložil, že důležitý důvod je dán tehdy, jestliže napadeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.
Soud pak uspořádá poměry vlastníků podle slušného uvážení a může rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami, proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá. Podstatné je i to, že ne každé porušení zákona vede k neplatnosti: u méně závažných následků dává soudní praxe přednost zájmu společenství a ochraně práv třetích osob nabytých v dobré víře.
Časté dotazy
Hlasuje se v SVJ po bytech, nebo podle velikosti bytu?
Podle velikosti podílu na společných částech. Každý vlastník má počet hlasů odpovídající svému podílu, takže větší byt má větší váhu.
Kdy je shromáždění SVJ usnášeníschopné?
Za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů. Pro přijetí rozhodnutí pak stačí souhlas většiny hlasů přítomných, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují víc.
Co když se na shromáždění SVJ sejde málo lidí?
Připouštějí li to stanovy, lze konat náhradní shromáždění, které je usnášeníschopné při přítomnosti vlastníků s alespoň čtyřiceti procenty všech hlasů. Jinak může svolavatel navrhnout rozhodnutí o týchž záležitostech mimo zasedání.
Kdy je v SVJ potřeba souhlas konkrétního vlastníka?
U zřízení zástavního práva k jednotce, kde zákon vyžaduje písemný souhlas dotčeného vlastníka. A u změny prohlášení, kde se vyžaduje písemný souhlas vlastníka, jehož práv a povinností se změna dotkne.
Musí být k pozvánce na shromáždění přiloženy podklady?
Přiloženy být nemusí, ale svolavatel musí každému vlastníkovi umožnit se s nimi včas seznámit.
Do kdy lze napadnout rozhodnutí shromáždění u soudu?
Do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Po uplynutí lhůty právo zaniká.
Stačí k žalobě, že se mi rozhodnutí SVJ nelíbí?
Nestačí. Musí jít o důležitý důvod, tedy o záležitost přímo zasahující do právního postavení vlastníků nebo do podstaty předmětu vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.
Mohlo by vás zajímat
Text popisuje obecná pravidla podle občanského zákoníku a neslouží jako právní rada ke konkrétnímu případu. Spor o konkrétní usnesení patří k advokátovi, obzvlášť kvůli propadné tříměsíční lhůtě. Aktualizováno k září.
Zdroje: občanský zákoník, část o bytovém spoluvlastnictví a o společenství vlastníků, zejména paragrafy 1169, 1179, 1200, 1206 až 1214 a 1221, ověřeno ve dvou nezávislých sbírkách právních předpisů, dále rozhodnutí Nejvyššího soudu k výkladu důležitého důvodu a k přiměřenému použití obecné úpravy o následcích porušení zákona ve spolkovém právu. Do textu se záměrně nedostaly částky ani čísla a letopočty předpisů, ani limit pro rozhodování o opravách, protože jej stanoví prováděcí předpis a mění se. Nedostalo se do něj tvrzení o souhlasu všech vlastníků jako zákonném pojmu, protože zákon tento pojem v uvedeném ustanovení nepoužívá, ani spisové značky rozhodnutí, jejichž úplný text se nepodařilo ověřit v databázi soudu.
