Věcné břemeno: služebnost, reálné břemeno a kdo platí opravy
Věcné břemeno je souhrnný pojem pro dvě různé věci, které zákon upravuje odděleně. Služebnost znamená, že vlastník musí něco trpět nebo se něčeho zdržet. Reálné břemeno naopak znamená, že musí něco aktivně dávat nebo konat. Rozdíl se projeví hned, jakmile dojde na spor o náklady. Text popisuje, jak obojí vzniká, kdo platí opravy, kdy břemeno zaniká a jak se ho zbavit.
Ve zkratce
- Služebnost znamená něco trpět nebo se zdržet, reálné břemeno něco dávat nebo konat.
- U nemovitosti obojí vzniká zápisem do veřejného seznamu.
- Náklady na zachování a opravy nese ten, kdo je ze služebnosti oprávněn.
- Není li rozsah určen, má se za to, že je spíše menší než větší.
- Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněného a nelze ji převést.
- Spojením vlastnictví obou pozemků v jedné osobě služebnost nezaniká.
Služebnost: povinnost trpět
Věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Vlastník tedy nemusí nic aktivně dělat, jen nesmí bránit.
Zákon připouští i situaci, která zní na první pohled zvláštně: vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku. Dělá se to při přípravě dělení pozemků, aby po prodeji jedné části zůstal přístup zachovaný.
Rozsah, když není určen
Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není li obsah nebo rozsah určen, posoudí se podle místní zvyklosti, a není li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší.
Tahle výkladová zásada hraje proti oprávněnému. Kdo si nechá zapsat právo chůze bez bližšího vymezení, těžko bude prosazovat, že zahrnuje i průjezd nákladním autem. Vyplatí se proto rozsah popsat konkrétně, včetně toho, kudy a k čemu se právo vykonává.
Není li míra služebnosti určena, rozhoduje potřeba panujícího pozemku. Služebnost se přitom nemění změnou v rozsahu služebné nebo panující věci ani změnou hospodaření na panujícím pozemku.
Kdo platí opravy
Tady bývá překvapení. Oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Kdo má právo cesty, platí i její údržbu.
Užívá li však věc i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet. Vlastník pozemku tedy buď přispěje, nebo cestu přestane používat sám. Zatížení pozemku se přitom promítá i do jeho hodnoty, což je téma textu o tom, kdy se hodí odhad ceny nemovitosti.
Jak služebnost vzniká
Služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být zatížena. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se nabývá v případech stanovených zákonem.
U nemovitostí je rozhodující zápis. Zřizuje li se právním jednáním služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu. Vzniká li služebnost na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do seznamu i tak. U věci nezapsané ve veřejném seznamu vzniká služebnost účinností smlouvy. Souvislosti se stavem zápisů popisuje text o tom, co znamená zápis do katastru nemovitostí.
Co nelze převádět
Pozemkovou služebnost nelze spojit s jiným panujícím pozemkem. Osobní služebnost nelze převést na jinou osobu. K prostoru pod povrchem lze naopak zřídit užívací věcná práva jako zcizitelná a dědičná.
K jedné věci lze zřídit i několik služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším. Pořadí se přitom odvíjí od doby podání návrhu na zápis. Zapsané břemeno pak přechází na každého dalšího vlastníka, takže s ním musí počítat i kupující, jak popisuje text o tom, co obsahuje kupní smlouva na nemovitost.
Zvláštní režim u lesních pozemků
Pozemek určený k plnění funkcí lesa lze zatížit pozemkovou služebností, služebností pastvy nebo služebností braní lesních plodů jen smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Taková služebnost může být zřízena jen jako vykupitelná a podmínky výkupu musí být předem určeny už při jejím zřízení.
Reálné břemeno: povinnost plnit
Je li věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat. Pro totéž reálné břemeno lze zatížit i několik věcí.
Reálné břemeno tedy zavazuje toho, kdo je zrovna vlastníkem, a přechází s věcí na dalšího nabyvatele. Zřizuje li se právním jednáním, vzniká zápisem do veřejného seznamu.
Vykupitelnost a ochrana oprávněného
Časově neomezené reálné břemeno může být zřízeno jen jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být předem určeny už při jeho zřízení. Zákon tedy nepřipouští doživotní zatížení bez cesty ven.
Vlastník zatížené věci se musí zdržet všeho, čím by se věc zhoršila k újmě oprávněné osoby. Nedostačuje li věc reálnému břemeni z viny vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo později, napraví vlastník stav složením jistoty nebo jinak, aby oprávněný neutrpěl újmu.
Záleží li reálné břemeno v opakovaném plnění, může být zadržená dávka nebo její náhrada požadována jak po osobě, za jejíhož vlastnictví dávka dospěla, tak od přítomného vlastníka, avšak jen z věci zatížené břemenem.
Jak břemeno zaniká
Služebnost zaniká trvalou změnou, pro kterou služebná věc už nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě. Při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku se vlastník může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.
Dohodnou li se strany o zrušení služebnosti zapsané ve veřejném seznamu, zanikne služebnost výmazem z veřejného seznamu. Samotná dohoda tedy nestačí, dokud výmaz neproběhne.
Dvě pravidla, která překvapí
Spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká. Kdo koupí sousední pozemek zatížený ve svůj prospěch, nezbaví se tím zápisu; ten je nutné vymazat.
Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby. Při rozšíření služebnosti i na dědice se má za to, že jimi jsou zákonní dědicové první třídy. Nabyla li osobní služebnost právnická osoba, trvá služebnost potud, pokud trvá tato osoba. Slouží li služebnost provozu závodu, nezaniká převodem závodu nebo jeho samostatně provozované části.
Dobu, na kterou byla služebnost zřízena, lze ujednat i tak, že zanikne, dosáhne li nějaká jiná osoba určitého věku; v takovém případě se má za to, že dřívější smrt této osoby nemá na trvání služebnosti vliv. O zániku reálných břemen platí obdobně ustanovení o zániku služebností.
Šest věcí, které se u věcných břemen pletou
- Že služebnost znamená trpět, zatímco reálné břemeno znamená aktivně plnit.
- Že opravy hradí ten, kdo je ze služebnosti oprávněn, ne vlastník pozemku.
- Že při neurčitém vymezení se rozsah vykládá spíše úžeji.
- Že u nemovitosti vzniká břemeno až zápisem, ne podpisem smlouvy.
- Že spojením obou pozemků v jedné osobě služebnost sama nezanikne.
- Že časově neomezené reálné břemeno musí být vykupitelné s předem určenými podmínkami.
Časté dotazy
Jaký je rozdíl mezi služebností a reálným břemenem?
Služebnost postihuje vlastníka tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet. Reálné břemeno naopak zavazuje dočasného vlastníka věci, aby oprávněné osobě něco dával nebo něco konal.
Kdy vzniká věcné břemeno k nemovitosti?
Zřizuje li se právním jednáním k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do tohoto seznamu. Vzniká li na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do seznamu rovněž.
Kdo hradí opravy cesty, na kterou vázne služebnost?
Náklad na zachování a opravy věci určené pro služebnost nese oprávněná osoba. Užívá li věc i vlastník zatíženého pozemku, je povinen poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet.
Co když není rozsah služebnosti ve smlouvě určen?
Posoudí se podle místní zvyklosti. Není li ani ta, má se za to, že rozsah nebo obsah je spíše menší než větší. Není li určena míra služebnosti, rozhoduje potřeba panujícího pozemku.
Zaniká věcné břemeno smrtí oprávněného?
Osobní služebnost smrtí oprávněné osoby zaniká. Byla li rozšířena i na dědice, má se za to, že jimi jsou zákonní dědicové první třídy. U právnické osoby trvá, dokud trvá tato osoba.
Jak se věcného břemene zbavit?
Dohodou stran, kdy služebnost zapsaná ve veřejném seznamu zaniká až výmazem. Dále zaniká trvalou změnou, pro kterou věc už nemůže sloužit. Při hrubém nepoměru mezi zatížením a výhodou se lze domáhat omezení nebo zrušení za přiměřenou náhradu.
Zanikne služebnost, když koupím i sousední pozemek?
Nezanikne. Spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká, takže zápis je nutné vymazat samostatně.
Mohlo by vás zajímat
Text popisuje obecná pravidla podle občanského zákoníku a neslouží jako právní rada ke konkrétnímu případu. Formulaci konkrétní služebnosti a její vymezení v listině je namístě svěřit advokátovi, protože nepřesný popis rozsahu se vykládá úžeji. Aktualizováno k září.
Zdroje: občanský zákoník, zejména paragrafy 1257 až 1266 a 1299 až 1308, ověřeno ve dvou nezávislých úplných zněních, která se ve všech citovaných ustanoveních shodují na znak. Do textu se záměrně nedostaly konkrétní částky, sazby ani letopočty, protože se mění, a nedostal se do něj úplný výčet jednotlivých pozemkových služebností, například služebnosti inženýrské sítě nebo stezky, protože každá má vlastní pravidla a vydala by na samostatný text.
