Odhad ceny nemovitostí: Kdy a proč se hodí?
Odhad ceny nemovitosti může znamenat několik různých věcí a rozdíl mezi nimi je zakotvený v zákoně o oceňování majetku. Obvyklá cena, tržní hodnota, mimořádná cena a cena zjištěná nejsou synonyma a pro každou platí jiná pravidla. Text vysvětluje, čím se liší, jakými způsoby se majetek oceňuje a co musí být z ocenění zřejmé.
Ve zkratce
- Podle zákona o oceňování majetku se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob.
- Obvyklá cena je cena, které by se dosáhlo při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
- Do obvyklé ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů ani zvláštní obliby.
- Tržní hodnota se použije v odůvodněných případech, kdy obvyklou cenu nelze určit, a důvody musí být v ocenění uvedeny.
- Mimořádná cena je naopak ta, do jejíž výše se mimořádné okolnosti nebo osobní poměry promítly.
- Cena zjištěná je cena určená podle zákona jinak než jako obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota.
- Zákon rozlišuje mimo jiné nákladový, výnosový a porovnávací způsob ocenění.
- Postup určení ceny musí být z ocenění zřejmý a odůvodněný.
Obvyklá cena, výchozí pojem
Zákon o oceňování majetku v paragrafu 2 odstavci 1 stanoví, že pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.
Definici pak dává odstavec 2. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Zvažují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv.
Co se do obvyklé ceny nepromítá
Tohle je nejdůležitější část definice a zároveň ta nejčastěji přehlížená. Zákon uvádí, že do výše obvyklé ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Každý z těch pojmů zákon sám vysvětluje. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího a důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Prakticky to znamená, že cena, za kterou dům prodáte příbuznému nebo pod tlakem exekuce, obvyklou cenou není. Identifikace samotné budovy je přitom věc jiná a řeší ji systém popisných a evidenčních čísel. Zákon k tomu dodává, že obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.
Tržní hodnota
Odstavec 3 popisuje situaci, kdy obvyklou cenu určit nelze. V odůvodněných případech se pak majetek a služba oceňují tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak, a důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.
Tržní hodnotou se podle odstavce 4 rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni.
Principem tržního odstupu se přitom rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
Mimořádná cena a cena zjištěná
Zákon pojmenovává i to, co obvyklá cena není. Podle odstavce 6 se mimořádnou cenou rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.
Odstavec 7 pak zavádí cenu zjištěnou, kterou je cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota. Právě s cenou zjištěnou pracují vyhlášky, které stanovují postupy pro daňové a další úřední účely.
Způsoby ocenění
Odstavec 9 vyjmenovává jiné způsoby oceňování stanovené zákonem. U nemovitostí jsou podstatné tři z nich.
Nákladový způsob
Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Jinými slovy odpovídá na otázku, kolik by stálo postavit totéž znovu.
Výnosový způsob
Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu, tedy z úrokové míry. Uplatní se u nemovitostí, které přinášejí nájemné. Do výnosu se přitom promítá i technické vybavení domu, například fotovoltaická instalace a její skutečná výroba.
Porovnávací způsob
Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Zákon k němu řadí i ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Právě porovnáním se podle zákona určuje obvyklá cena.
Vedle nich zákon jmenuje oceňování podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou.
Co musí být z ocenění zřejmé
Odstavec 5 klade na zpracovatele požadavek, který je pro zadavatele dobrou kontrolou kvality. Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití včetně použitých údajů musí být odůvodněno a musí odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti stanoví vyhláška.
Ocenění, ze kterého není patrné, jakou metodou a z jakých dat zpracovatel vyšel, tedy zákonnému požadavku neodpovídá. Stav nemovitosti přitom rozhoduje i v detailech, jako je opotřebení povrchů podle třídy zátěže podlahové krytiny.
Šest situací, kdy se odhad hodí
- Prodej nebo koupě. Porovnávací způsob dá představu o tom, za kolik se obdobné nemovitosti skutečně prodávají.
- Dědické a majetkové vypořádání. Potřeba je hodnota nezkreslená osobními poměry účastníků.
- Úvěr zajištěný nemovitostí. Banka pracuje s vlastním posouzením zástavní hodnoty.
- Daňové účely. Uplatní se cena zjištěná podle prováděcí vyhlášky, ne cena obvyklá.
- Pronájem. Výnosový způsob vychází z výnosu a jeho kapitalizace.
- Pojištění. Blíží se nákladovému způsobu, tedy nákladům na pořízení téhož.
Časté otázky
Co je obvyklá cena nemovitosti?
Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Určuje se ze sjednaných cen porovnáním.
Proč není prodejní cena vždy cenou obvyklou?
Protože do obvyklé ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Prodej v tísni nebo v rodině tedy obvyklou cenu neurčuje.
Kdy se místo obvyklé ceny použije tržní hodnota?
V odůvodněných případech, kdy obvyklou cenu nelze určit. Důvody pro její neurčení musejí být v ocenění uvedeny.
Co je cena zjištěná?
Cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než jako obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota. Pracují s ní prováděcí vyhlášky pro úřední účely.
Jaké způsoby ocenění zákon rozlišuje?
U nemovitostí hlavně nákladový, který vychází z nákladů na pořízení, výnosový, který vychází z výnosu a jeho kapitalizace, a porovnávací, který vychází z porovnání s obdobným předmětem a cenou při jeho prodeji.
Podle čeho poznám kvalitní ocenění?
Zákon vyžaduje, aby byl postup určení ceny z ocenění zřejmý a aby bylo jeho použití včetně použitých údajů odůvodněno a odpovídalo druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat.
Mohlo by vás zajímat
Aktualizováno v srpnu 2026.
Zdroje: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, paragrafy 1 a 2, ve znění účinném v roce 2026.
